Côté magazine

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C’est un enjeu d’utilité publique. En rénovant les copropriétés, on répond à toutes les problématiques du moment : réduction des gaz à effet de serre, amélioration du confort, réduction de la facture énergétique, valorisation du patrimoine… Essentiel pour que le projet réussisse : les travaux doivent être parfaitement préparés et compris, que ce soit sur le plan financier ou technique. Sur ce point, les systèmes et équipements choisis devront répondre aux exigences légitimes des copropriétaires : économie, fiabilité, confort. Dossier réalisé par Stéphane Miget

Photo : Marteau

Apporter une réponse globale

La réussite des travaux d’amélioration énergétique d’une copropriété repose sur une proposition globale, résultant d’une étude poussée sur l’ensemble des postes. Objectif : économie d’énergie, confort d’usage et requalification du patrimoine rénové… Sans parler d’une réponse aux enjeux climatiques. Le chantier de la rénovation énergétique des logements est colossal. Rien que pour les copropriétés, cela représente 8 millions de logements, dont les trois quarts ont été construits alors qu’il n’existait pas encore de réglementation thermique. Peu ou pas isolés, beaucoup de ces bâtiments sont aujourd’hui de véritables passoires thermiques. Une situation source d’inconfort et de dévalorisation du patrimoine, qui entraîne inévitablement une augmentation des charges. Et compte tenu de l’augmentation du coût de l’énergie, la situation pour de nombreuses copropriétés va devenir intenable. Or, s’ils sont bien menés, les travaux peuvent réduire fortement les consommations d’énergie – jusqu’à 45 %, a-t-on pu entendre lors du dernier Salon de la copropriété en novembre 2021 – et faire bondir, par la même occasion, la valeur du patrimoine ainsi rénové.  Aujourd’hui, tout est en place pour que les copropriétaires se lancent enfin dans des travaux de rénovation de grande ampleur, la carotte et le bâton. Côté « bâton », à partir de 2025, sera obligatoire la rénovation énergétique des logements dont le diagnostic énergétique est classé G (F en 2028). Faute de quoi, ils ne pourront plus être loués. À noter : 15 % des logements collectifs ont une étiquette énergie F ou G. Côté « carotte », des aides et des accompagnements sur mesure existent pour faciliter le passage à l’acte et peuvent concerner directement la copropriété, et plus uniquement chaque copropriétaire. De même, dans le projet de loi de finances 2022, le Gouvernement prévoit une augmentation de 2 milliards d’euros d’aides à la rénovation énergétique des bâtiments.

Absence de stratégie

Pourtant, force est de constater que les copropriétaires sont difficiles à mobiliser. L’important dispositif fiscal, juridique et réglementaire, mis en place depuis quelques années par les autorités publiques, n’a pas permis d’accroître significativement le nombre de rénovations globales et d’atteindre les objectifs annuels qui permettraient de porter l’ensemble du parc de logements français au standard BBC. Compte tenu de son mode d’organisation, la copropriété constitue une cible encore plus difficile à mobiliser pour des travaux d’efficacité énergétique. Chaque étape clé du projet (audit, mission de maîtrise d’œuvre, lancement des travaux) est sanctionnée par un vote en assemblée générale. Trop souvent encore, il n’y a pas de stratégie, la programmation est peu construite. Par exemple cela peut commencer par un simple devis pour une fuite en couverture. Puis on s’aperçoit, après visite de l’entreprise, que la toiture est tellement abîmée qu’il faut tout enlever. Alors l’entreprise propose une nouvelle étanchéité doublée d’un complexe isolant pour améliorer les performances énergétiques de l’enveloppe du bâtiment. Mais cela n’est pas suffisant pour être performant. Le mieux pour l’enveloppe serait de proposer une solution, couverture et façade. Outre le fait que cela sera plus efficace sur le plan thermique, notamment dans la gestion des ponts thermiques au niveau des liaisons acrotères et façades, cela permettra également d’optimiser le phasage des travaux, qui sont, la plupart du temps, réalisés en site occupé.

Bâtir le projet

Bref, on l’aura compris, la première étape, avant même de parler travaux, consiste à bâtir avec les copropriétaires le projet de rénovation. L’objectif est de faire émerger un consensus en répondant à toutes les interrogations. Il s’agit d’entrer dans une stratégie de participation dans la conduite de projet, voire de coconception avec de l’analyse, de l’accompagnement, de l’expertise. Et ce, afin de donner aux copropriétaires une vision de qualité et les amener en assemblée générale à retenir un programme qui fera consensus. Cette étape est indispensable pour que les travaux soient ensuite parfaitement préparés et compris, que ce soit sur le plan financier ou technique. Concrètement, après le diagnostic technique global du bâtiment (DTG), il faut élaborer le projet avec, de préférence, un interlocuteur unique. Le processus repose sur une étude de faisabilité globale d’ingénierie technique et financière. Complétée par une étude thermique et énergétique, elle permet de dessiner un panorama complet de la copropriété, afin de définir la direction à prendre et le programme, ainsi que l’objectif à atteindre. Une chose est sûre, l’augmentation du coût de l’énergie joue en faveur de la rénovation énergétique et accélère le retour sur investissement des travaux.  La seconde étape consiste à recourir à des systèmes et équipements de qualité qui sauront répondre aux exigences légitimes des maîtres d’ouvrage et occupants : économie, fiabilité et confort. Avec une constante : que les travaux soient réalisés par étape ou de façon globale, il est recommandé de traiter en priorité l’enveloppe. L’objectif est d’abord de réduire les besoins par une bonne conception des parois (traitement des ponts thermiques, étanchéité à l’air, gestion des apports solaires…). Ensuite, la réflexion portera sur le choix d’équipements techniques adaptés pour répondre aux nouveaux besoins. 

Sans étude thermique et énergétique, sans audit architectural, sans ingénierie financière et donc sans aide, il n’y a pas de déclenchement de travaux d’amélioration énergétique dans une copropriété. Photo : Plurial Novilia

« Les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés sont très hétéroclites. Ils se résument souvent à des travaux isolés ou à des rénovations “geste par geste”, tels le calorifugeage, l’isolation des planchers ou des combles. Certes utiles, ces travaux restent insuffisants compte tenu des déperditions énergétiques importantes générées par le parc résidentiel. Pour aller plus loin, nous nous sommes donné comme objectif d’accompagner les copropriétés, notamment celles de plus de quinze ans, pour réaliser des travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35 % : c’est le seuil de déclenchement des principales aides et des bonus comme les bonus “sortie de passoire énergétique” et “bâtiment basse consommation”. Ces copropriétés ont souvent des besoins déjà existants, comme une chaudière collective à rénover, des murs extérieurs qui nécessitent un ravalement, des fuites sur la toiture. Ce sont souvent les déclencheurs d’une rénovation énergétique plus globale. L’atteinte des 35 % n’est pas donnée à toutes les résidences et il est généralement nécessaire d’avoir au moins l’isolation thermique par l’extérieur et de la VMC ou la rénovation de la chaufferie collective, en plus d’autres travaux moins importants. » 

Cet article est extrait de Planète Bâtiment n°67 > Consulter la version numérique <