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Le phénomène des copropriétés en difficulté prend de l’ampleur

Chargé par le Secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, d’émettre des propositions portant sur l’amélioration des interventions vis-à-vis des copropriétés fragiles ou en difficulté, Dominique Braye, le président de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) s’est attaché à défendre l’intérêt de plus de 6 millions de ménages qui vivent en copropriété.

De la prévention au curatif

Le système de gestion actuel des copropriétés, s’il permet de traiter correctement les affaires courantes, n’est pas des plus efficaces pour piloter la gestion patrimoniale à moyen ou long terme de l’ensemble collectif, ou pour agir quand de sérieuses difficultés surviennent. Pratiquement, toutes les copropriétés seront un jour où l’autre confrontées à des enjeux de réinvestissement lourd, et dès maintenant, 15% du parc de copropriétés pourrait être concerné par un processus de déqualification. Dominique Braye propose deux séries de mesures. Elles permettent d’une part d’agir sur le cadre général pour renforcer l’aspect collectif, la gestion d’un patrimoine commun, en cherchant à faire mieux coïncider les « temps » des copropriétés et des copropriétaires et d’autre part d’améliorer l’action publique sur les copropriétés fragiles ou en difficulté. Les enjeux prioritaires sont à la fois l’information des copropriétaires et l’incitation à lancer les travaux nécessaires, la prévention des difficultés, ainsi qu’une meilleure utilisation des outils existants pour aider les copropriétés en difficulté ou en situation très critique. Pour ces dernières, des dispositions particulières devront parfois être prises.

Un plan national « copropriétés »

Dominique Braye souhaite que soit engagée une action d’ensemble afin de prévenir le développement des copropriétés en difficulté et de traiter de manière cohérente et complémentaire les différents stades de leur déqualification. La coordination avec une intervention urbaine plus large s’avérera dans certains cas nécessaire. Pour le président de l’Anah, « il faut combiner des outils d’ordre législatif, opérationnel et financier », ce qui implique la mise en oeuvre d’un véritable plan copropriétés de longue durée.

Ce plan doit reposer sur une loi qui permettra l’évolution du cadre général des copropriétés, avec trois mesures emblématiques :

1. Une meilleure information des copropriétaires au moment de leur acquisition, grâce à l’affichage des charges courantes et le coût prévisionnel des travaux dans les annonces immobilières.

2. La mise en place d’un diagnostic, d’un plan pluriannuel et d’un fonds de travaux, rendus obligatoires. Un diagnostic technique global réalisé tous les 10 ans permettra de prévoir un échelonnement cohérent des travaux à entreprendre. Le fonds de travaux, alimenté par les copropriétaires, facilitera le financement et la prise de décision des travaux.

3. La confiance entre copropriétaires et syndics doit être rétablie, notamment via la création obligatoire d’un compte séparé dans chaque copropriété, ou à défaut l’instauration de sous- comptes dans le compte unique. Ce compte bancaire est un puissant moyen de prévention des impayés qui offre une plus grande transparence.

Cette loi devra permettre également, la mise en place de dispositifs spécifiques dans les copropriétés dites « en coma dépassé » : Dominique Braye souhaite notamment « à tout prix empêcher les copropriétaires indélicats (marchands de sommeil) d’acquérir de nouveaux lots dans des copropriétés en situation très critique. »

Le plan prévoit des dispositifs opérationnels partenariaux de prévention et de traitement des copropriétés en difficulté, la création d’un pôle de connaissance et d’expertise, ainsi que la mise en place d’une instance nationale partenariale de suivi, impliquant activement les collectivités.

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